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今年“金九”很特殊!一手供应跟不上 致广州二手成交不降反升

来源:南方都市报 编辑:小编 时间:2019-10-09 18:26
今年“金九”很特殊!一手供应跟不上 致广州二手成交不降反升

  2019年9月1-28日广州市(不含南沙、从化)中介网签量为4324宗,较8月同期(4207宗)环比上涨2.8%。价格方面,本月二手住宅网签均价为27116元/㎡,环比上月上涨0.89%。

  纵观以往“金九”二手成交情况,2017/2018年9月成交量均出现回落,环比分别下降0.6%、24.1%。相比之下,今年“金九”相对“特殊”,成交量不降反升,为近3年同期“唯一一次”成交优于8月,周度成交基本能够保持在1100宗左右。由此可见,目前二手市场更趋平稳、理性,部分客户观望情绪亦有所放缓。

  究其原因,今年新房市场供应力度远不及往年同期,新批房源数量同比大幅减少近6成,尤其近地铁、近市中心的等房源明显下降。加上本月一手市场供应以中高端盘源居多,如思科智慧城12光年、葛洲坝紫郡府等项目,货量相对较少,且市场消化相对缓慢。促使本月二手受一手分流影响“甚微”。

  刚需房源需求减少,成交占比回落

  据广州中原研究发展部监测,1房、2房刚需户型成交均有不同程度回落,其中,1房户型成交占比更是下降至10.6%,环比净减2.3%。相反,三房改善、置换户型成交占比有所上涨,高达42.1%,环比净增2.2%。

  广州中原研究发展部认为,1、2房刚需户型成交下滑主要有两方面原因:一方面,本月部分板块如小北路板块、市桥板块等楼梯楼笋盘相对稀缺,而部分朝向、户型一般的房源客户接受意愿低,促使部分小户型房源本月成交能力下降。

  另一方面,部分楼梯楼散盘业主叫价相对强硬,但大面积房源业主议价空间普遍高于刚需房源,促使置换、改善客户入市速度加快,3、4房户型成交活跃。

  天河、荔湾表现活跃,黄埔成交合理回落

  从各区成交情况来看,本月广州大部分区域二手成交量环比上月有所增加。其中,天河、荔湾两区上升幅度相对明显。1-28日分别成交502宗、272宗,环比分别上涨14.9%、35.3%。其中,荔湾成交排名跃升至第八位。而番禺则凭刚需价格,优质小区盘源云集等优势,成交排名保持领头羊位置,1-28日共成交812宗,环比上涨4.5%。

  天河东圃板块成交略有回温,上门客户出现明显增加,购房需求甚至没有受到“隔壁”珠江花城开盘的分流影响。主要原因在于板块二手业主对后市信心相对较弱,开始出现下调报价的现象。

  目前板块整体楼市价格较之前相比略有回落,以中海康城的两宗成交为例,前段时间成交的一套位置安静的,三房102平的北向单位,成交总价为420万左右,而本月成交的同样的户型、朝向的户型单位价格下降至406.5万元。

  另外,需要指出的是,本月黄埔区成交不升反降,环比跌幅达13.1%,1-28日仅成交206宗。主要由于主要7、8月份黄埔成交处相对高位水平,部分优质盘源、客源已被快速消化,而后续补给有所不足,导致本月整体市场成交略有回落。

  预测:新房或将加大推货,二手将面临一手分流问题

  9月,广州二手住宅市场活跃度虽有所提升,但整体仍难言“回暖”,成交依然保持在周度1100宗的正常水平。现时,二手交投环境整体表现平稳、健康,客户入市相对理性。因此,二手市场成交难以再出现“井喷式”波动,基本平稳为主。

  另外,需要指出的是,十一黄金周向来是开发商集中开盘推货的节点,加上今年9月一手市场供应处年内第二高位,达70.25万㎡(6523套)。预计将陆续在银十期间“上线”。这或将会进一步分流部分客户,届时二手成交能力将有所下滑。

  因此,广州中原研究发展部预测,今年10月二手住宅成交或在9月份的基础上平稳波动或微幅下调,而网签价格或继续维持在2.7万元/平方米左右。


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